Primero, el presupuesto
Todo empieza por lo que cuesta mantener el condominio en un mes: seguridad, conserje, limpieza, la luz de las áreas comunes, el combustible y el mantenimiento de la planta eléctrica, el ascensor, la bomba de agua, la jardinería, los honorarios de la administradora y el aporte al fondo de reserva. La Ley 5038 sobre condominios indica que los gastos ordinarios se hacen según el presupuesto que aprueban los propietarios cada año.
Con el presupuesto aprobado, falta decidir cuánto le toca a cada apartamento.
1. Monto fijo por apartamento
Todos pagan lo mismo. Es la forma más simple y funciona cuando los apartamentos son parecidos en tamaño y valor. Si el presupuesto es de RD$72,000 y hay 16 apartamentos iguales, cada uno paga RD$4,500 al mes.
2. Monto por tipo de apartamento
Cada tipo de unidad tiene su propio monto: un apartamento de dos habitaciones paga una cuota, uno de tres paga otra, y el penthouse otra. Es común en torres donde hay pocos modelos de apartamento y la asamblea fijó un monto para cada uno.
3. Según el porcentaje de participación
Es la forma que sigue la ley cuando el reglamento no dice otra cosa. El artículo 4 de la Ley 5038 establece que, a falta de acuerdo distinto, la contribución de cada propietario es proporcional al valor de su unidad. Ese porcentaje de participación de cada apartamento está fijado en el reglamento del condominio, y entre todos deben sumar 100%.
La cuota de cada apartamento es el presupuesto multiplicado por su porcentaje. Por ejemplo, un residencial de 10 unidades con un presupuesto mensual de RD$72,000:
| Unidades | Participación | Cuota de cada una | Total |
|---|---|---|---|
| 4 apartamentos tipo B | 6.25% | RD$4,500.00 | RD$18,000.00 |
| 4 apartamentos tipo A | 8.75% | RD$6,300.00 | RD$25,200.00 |
| 2 penthouses | 20.00% | RD$14,400.00 | RD$28,800.00 |
| 10 unidades | 100.00% | RD$72,000.00 |
El apartamento 4B, con 6.25%, paga RD$72,000 × 6.25% = RD$4,500 al mes.
Cuando los porcentajes tienen varios decimales, el cálculo puede dar fracciones de centavo. Lo correcto es redondear cada cuota y ajustar la diferencia en una sola unidad, para que la suma de todas las cuotas sea exactamente el presupuesto.
Las cuotas extraordinarias se reparten igual
Para un gasto grande que el presupuesto no cubre, como cambiar el ascensor o impermeabilizar el techo, la asamblea aprueba una cuota extraordinaria. Se puede repartir por porcentaje de participación, en partes iguales o con el mismo monto por apartamento, y cobrar en uno o varios pagos mensuales.
Errores comunes
- Porcentajes que no suman 100%. Si suman 98%, falta dinero cada mes; si suman 102%, se cobra de más. Revíselos contra el reglamento antes de generar las cuotas.
- Cambiar el porcentaje por acuerdo de la junta de vecinos. Según el mismo artículo 4, el porcentaje de cada unidad solo se modifica por acuerdo unánime de los propietarios.
- Subir la cuota sin presupuesto aprobado. Un aumento debe salir de un presupuesto nuevo aprobado en asamblea, no de un aviso.
Cómo lo hace MiCondominio.do
Usted elige la forma de cálculo de cada condominio: monto fijo, por tipo de apartamento o presupuesto mensual según el porcentaje de participación. El sistema avisa si los porcentajes no suman 100%, muestra la cuota de cada apartamento antes de generarlas y las carga al estado de cuenta de cada uno, donde el propietario la ve desde el portal.
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Ante cualquier duda, el reglamento de su condominio es la referencia.
Traiga su primer condominio.
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